不動産投資をはじめたときと今思っていること
こんにちは、ジモーラモです。
不動産投資をはじめて約３年経ちますが、当時の方針について話したいと思います。
不動産投資っていいな！
と思ったのは２０歳の頃、ロバート・キヨサキ著『金持ち父さん貧乏父さん』を読んでからです。
人並みですね。
それから約１０年。
本格的に不動産投資を勉強し始めました。
どれだけ知識がなかったかというと、
区分マンションは手残り少なそうやな…
せや！
アパートはマンションより安いから、アパートの区分やったら安いはず！
家賃も区分マンションとそんな変わらんやろし…
区分アパート買えばいいんや！
とサイトで区分アパートっぽいのを探したり
サイトでたまたまみた区分マンションの売買会社にアポを取り、嫁さんと
｢今日は不動産投資を勉強しに来ました！｣
と元気に宣言（つまり買う気なし！）し、明らかに営業の方の態度を変えさせてみたり。
今思えば恥ずかしいことだらけです。
それに今のアパートに出会ったのも
営業さんがすごく誠実そうな方やから大丈夫やろう！
なんてことで決めていました。
今思えば非常に危ないです。
たまたま選んだのが、良い立地に競争力のある物件を建て、確かな客付・管理をしてくれている会社さんでしたので今もこうやってのほほんとやっています。
しかし購入後に先輩方のお話や研修なんかのお話を聞くと、良い管理会社・良くない会社の名前なんかも聞くわけです。
今の管理会社さんは良い会社に入るわけで、購入前に悩んだある会社は良くない会社（あくまで主観）に部類していました。
それを買ってしまっていたらと思うと…
ぞっとしますね。
じゃあ、いまだったらどのような考えで購入するか？
あくまでジモーラモの主観ですので、超超参考程度にしてください。
まずは同じような立地・間取りの、＋築５年～１０年程度の物件の家賃を調べます。
＋５～１０年後のうちの物件の家賃を想像するのです。
理由は不動産を売るときに家賃（＝利回り）が下がって、いくら物件購入額が下がったとしても売れなくなるんじゃ？と思うから。
また非常に気になるのが短期・長期譲渡税の違いです。
ちょっと前のように高値で売れる時期ですと良いかもしれませんが、ビビりなぼくからするとやはり５年経ってから売るかどうかを考えたいです。
となると、今現在の家賃設定が築５年程度の家賃でもきちんと利回りがよいか（購入金額が妥当か）を調べますね。
あとは設備。
立地などはぼくの力では変えられません。
立地以外で競争力のある物件にするには、設備や間取りがその地域のニーズに合った物であるかが重要だと思います。
学生の街にファミリー物件をもっても決まりにくそうじゃないですか？
現に、実際ジモーラモが住んでいる（賃貸マンション）のはファミリー層が多く住む住宅街ですので、そこにある単身者用物件よりも見た目の空室率は少ないように感じます。
幸い、その地域で部屋を探す方がどのような設備を必要としているか分かるサイトもありますので、それを参考にぼくが購入した物件に設備を付け足すなどの対策が可能となるんじゃないでしょうか？
あと、単純に家賃を下げるという対策はあまり考えていません。
その分入居が決まりそうな感じがしますが、利回りも下がります。
家賃を下げると低所得者も入居が可能となりますので、家賃滞納や迷惑行為などのリスクも増えるのではないかと思うからです。
だったら、多少金額はかかっても設備・間取りを、地域の今のニーズに合った
ものに変更し、現在の家賃を維持することが良いんじゃないかな？と思っています。
まだ、そこまでしなくてもサンカク・ハタザオは家賃の維持はできているので助かっています。
勝負は築５年になる前にどれだけ対策をうてるかどうか、ですが。
サンカク・ハタザオはすごく気に入っている物件ですが、ずっと持ち続けるということは決めていません。
いずれ設備投資なども考えますが、売却が手のこり的に良ければそうします。
かわいい我が子のようですが、経営（←えらそう）的に見ると少しドライに見ていかないといけないと思っています。
オーナー会詳細
昨日は学生時代から大好きなグループのコンサートに行ってきました。
最高に！
楽しかったです！
また今日から仕事頑張ろう！…と思ったら
今日は休みでした。
今日は天気も悪いですし家でゆっくりしたいと思っています。
前回の日記でも書きましたオーナー会の詳細を記憶にとどめておくために
ここに書きたいと思います。
まず一番最初に以前の会で知り合ったオーナー方の悲壮感？焦り？などが感じられました。
言われていたこと。
例として…
（前回）もっと物件を増やしたい！
（今回）今は高いですね。利回りも厳しいし、買う時期じゃないですよ。
これに関しては全くの同感です。
明らかに値段は上がっていますのではじめに買ったサンカクやハタザオと比べると、利回りの面だけでも魅力的ではありません。
今年の春に管理会社から新しい物件の紹介を受けましたが、利回りはサンカクなどに比べると約１％下がりました。
それを銀行からの借入期間を長くすることで年間のCFを調整しているようでした。
単純に、物件がほしい！という所有欲だけで見ると客付・管理など信頼できる会社ですのでアリなのですが、出口を考えるとなかなか厳しい印象でした。
（そんなこと言いながら、買うか悩んでいる内にかっさらわれたのですが…（笑））
だけど、今は買わなくてやはり正解だと思っています。
不動産は好きですが、経営（←えらそう）の面で考えるとぼくの判断では厳しい条件だったなと。
不動産は同じ物が２つとないものですから、こういう判断を瞬時にするのはやはり相当の経験が要りますね。
ベテラン大家さんたちは本当にすごいと思います。
（前回）不動産を持ち続けて行きたいです！
（今回）今は売り時か、今日は担当に聞きに来たんです。
今が売り時。
確かに、今年から銀行の貸し出しが厳しくなってきたというウワサは良く聞くところです。
高く売るならもっと厳しくなる前に…と考えるのは当然でしょう。
たまたま嫁さん家族の近所の息子さんが大手アパートメーカーに勤めていました。
ぼくが不動産投資をやっていることは伏せて話を聞いたので、まさに客観的なお話だったと思うのですが、やはり融資は厳しくなったと。
今後は不動産（投資用物件、住居用物件問わず）の値段は下がってくるんじゃないか？と言われていました。
ただ単純に考えると、サンカクもハタザオも長い空室期間もなく（退去は予想以上に多いですが…(^_^;)）きちんと収益を上げることでできているので、特に今は売るときではないなと判断しています。
もっとも購入して３年ほどですので、今いくら高値で売れても短期譲渡になるのが嫌なんですけどね…
のんびりした判断かと思いますが、５年経って客付に苦労しだしたら考えようかな？
（前回）デザイナーズアパートで周りと差別化できているから客付困りません！
（今回）同じシリーズのアパートができすぎて共食い状態です…
これはある意味立地を選んだ時の運です。
ぼくらが不動産投資を始めた時には、今回困ってらっしゃるオーナーさんと同じ地域を紹介されました。
人口増加していた地域でしたのでいいかなと思っていたのですが、同時に
｢人口が増えているとぼくがわかるくらいなら、今後もバンバンアパートが建つんじゃ？｣
｢空室増えないかな？｣
となんとなーく思っていました。
不動産投資は人口が多い・増えている地域にするのが安心な感じもしますが、それはみんな感じていることで大手さんがバンバン建てることも想像できました。
難しい所ですけどね。
その後管理会社の方に聞いた話で
｢今、ジモーラモさんの物件地域は他社さんの新築物件でも敷金・礼金０でも決まりにくいので…｣
｢ジモーラモさんと奥さんの物件はうちの物件少ない地域だから今後も頑張ります！｣
良いことを聞きました。
確かに今のところサンカク・ハタザオはほぼ満室で回っています。
礼金１ヶ月・家賃は１巡目より１,０００～３,０００円ほどあげて募集しています。
（ハタザオのもう一つの空室も埋まりそうです）
ということは今の時点では他社新築物件に負けていない、ということですか…ね？
それにこの管理会社が建てているデザイナーズアパートとして地域で競合しているのは、サンカクとハタザオらしいです。
まさに夫婦が敵！
愛と客付は別物と言うことがここで判明しました。
つまり、他のオーナーさんの話を聞いたまとめとして
うちはそこまで悲観的にならなくて良いかな…(^_^;)？
ということです。
楽観的すぎる…（笑）？
オーナー会に行ってきました
今日はぼくと妻がお世話になっている管理会社の懇親会がありましたので参加してきました。
今回で３回目の参加です。
去年は違う不動産セミナーの会に出席していましたので、１年ぶりの参加でした。
会場に到着すると２年前にご一緒させていただいた方とお話しすることができました。
あれ（前回の懇親会）から物件は増えていない。
銀行の融資が厳しくなったらしい。
売却を考えている。
近況は皆さんに同じ様な感触でした。
僕もこの２年で資産拡大はできていませんが、これで良いと思っています。
だって、高すぎますもん(^_^;)
今は次に買える物件が出てくるまで、資金を蓄えておく時期だと考えています。
あと気になったのは、ぼくと同じ時期に購入されたオーナーの話。
２巡目で値下げをしましたか？
ということ。
前の日記でも触れましたが去年はサンカク、今年はハタザオがまぁまぁな退去がありました。
退去自体は痛いのですが、その都度管理会社と話をして家賃を上げて募集していましたが、今のところ確実に入居を頂いています。
その方は、今年初めて退去があり４ヶ月空室期間があったようです。
そこで根負けして家賃を下げたとのこと。
退去が出るたびに不動産投資とは今後大丈夫なのかと不安になりますが、いろいろな方の現況を聞いて、
意外にウチ、いい方じゃね？
と思って帰ってきた次第です。
今年こそは、今の状況を打破して資産拡大を図っていきたいものですね！
ちなみにこの懇親会では毎回ビンゴ大会があります。
１回目は保温機能がついているコップ
２回目は管理会社系列の食品会社のお歳暮セット、ボーナスチャンスに成功して５,０００円分の商品券
をゲットしています。
ちなみにこのビンゴ大会の景品、全員に当たる物ではありません(^_^;)
毎年１００人ほどの参加者の中から引き当てています。
日頃くじ運のないぼくですが、このビンゴ大会ではバシバシ引き当てています。
そして今年…
ちゃっかりいただきました！
今回は…
ソーダ水を作る物らしいのですが、ウチでは特に使いどころがありません(^_^;)
そしてこれ、デカい。
帰りの電車内ではハダカで目立つし、電車を降りてからは自転車でしたのでとても漕いで帰ることはできませんでした。
無事に持って帰れたはいいがどうしよう…
なぜ自由になりたいか？
いきなり｢１日１記事｣の誓いを破ってしまいました。
不殺（ころさず）を幕末でやぶってしまった緋村剣心のようです。
…今この話題はマズいですかね（笑）
なぜ昨日は書けなかったかというと、子どもの寝かしつけをしていました。
不思議なもので寝たくないときに子どもと一緒に布団に入っていると、授業中の眠気以上の睡魔が襲ってきます。
昨日も気づいたら夜中の１時でした。
そう、ぼくには子どもがいます。
ぼくの今の仕事は不定休で、今日はたまたまお休み。
子どもが通うスイミングに同行しました。
そこには親御さんたちがたくさんいましたが、泳ぐ子どもを見ているのはほんのわずか。
ほとんどの方がスマホをいじっていました。
ぼくは子どものスイミング姿を見るのは貴重な時間ですので、上手にできた子どもを褒めたり、もうちょいだね！とジェスチャーをしながら食い入るように見ていました。
子どもの成長をもっとそばで見届けたい。
これがぼくがセミリタイアを目指す理由の一つです。
本当に子どもとはあっという間に成長します。
このスイミングでも感じます。
以前見に行ったときにはできなかったことが今ではできていたり、新しい友達を作っていたり。
そんなことは日頃仕事をしているぼくからすれば、｢いつの間にこんなに成長して…｣という感じです。
１度しかない人生、自分の好きな物や好きな人と一緒に入れる時間を人よりもたくさんとりたい。
それがぼくのセミリタイアしたい理由です。
１１月収支
１１月の不動産、太陽光、自動販売機の収支が確定しました。
ぼくのアパート…と書くと長いので今後は
ぼくのアパート サンカク
妻のアパート ハタザオ
と呼ぶことにします。
理由は簡単。
土地の形です。
サンカクの内訳
不動産（賃貸料 ー 費用） ７０,０００円
太陽光 ２５,０００円
自動販売機 ４,８００円
ハタザオ ２５,０００円
となりました。
現在サンカクは満室なので不動産での収支はこれでMAXです。
太陽光に関しては去年の同時期より１,０００円ほど少なくなっていますが、こればかりは自然相手ですので仕方ありません。
今後もブログ内に載せていきますが、一番多い月には５０,０００円を越えるくらいですね。
自動販売機は月平均が約５,０００円位ですのでまぁ今月はこんなもんでしょう。
ハタザオがこんなに少ないのは２部屋空室が原因です。
１２月には１部屋入居が決まりましたので、あと１部屋年末までに決まればいいなと思っています。
サンカクとハタザオが満室の時合計は約２００,０００円ほどになるのですが、お互いが満室で月末を迎えたのが今のところ３ヶ月だけです。
さらに空室が出ると原状回復費と仲介料などもかかりますので、なかなか通帳の額が増えてきません。
来月には今年の収支が確定しますので、またここにのせます。
はじめましてのご挨拶
はじめまして、ジモーラモと申します。
ぼくは不動産・太陽光・自動販売機投資歴3年、株式・投資信託投資2年のサラリーマン投資家です。
手広くやっていますが、まだまだ社会人としてもヒヨッコの30代、投資家の諸先輩方からすれば赤子の手をひねり潰すほどの小さな規模でしか投資を行えていません。
不動産投資はそれぞれ同じ地方都市で
私 ：１LDK×6戸の新築アパート（5400万円）
妻 ：１K×2戸、１LDK×4戸の新築アパート（4500万円）
を所有しています。
ちょうど現在の不動産投資ブームが始まる前に購入しました。
年間の満室時CFは総額約120万円となります。
太陽光・自動販売機は私が所有するアパートに備え付けており、こちらの年間のCFは約50万円ほどです。
株式は主にアメリカ株に投資していますがこちらはやっとスタートラインに立ったばかりで、まだ円換算で20万円分ほど…
投資信託は毎日のお小遣いから捻出し、毎月3000円積み立てております。
現在の評価額は約6万円。
だんだん金額がしょぼくなっていきますね…
いやいや、まだこれからです。
この日記では投資の収支やファイナンスなど日々の日記を書くような感覚で記録していきたいなと思います。
出来る限り１日１日記を目標にしてがんばります。
よろしくお願いします！
