不動産投資をはじめたときと今思っていること

こんにちは、ジモーラモです。

不動産投資をはじめて約３年経ちますが、当時の方針について話したいと思います。

不動産投資っていいな！

と思ったのは２０歳の頃、ロバート・キヨサキ著『金持ち父さん貧乏父さん』を読んでからです。

人並みですね。

それから約１０年。

本格的に不動産投資を勉強し始めました。

どれだけ知識がなかったかというと、

区分マンションは手残り少なそうやな…

せや！

アパートはマンションより安いから、アパートの区分やったら安いはず！

家賃も区分マンションとそんな変わらんやろし…

区分アパート買えばいいんや！

とサイトで区分アパートっぽいのを探したり

サイトでたまたまみた区分マンションの売買会社にアポを取り、嫁さんと

｢今日は不動産投資を勉強しに来ました！｣

と元気に宣言（つまり買う気なし！）し、明らかに営業の方の態度を変えさせてみたり。

今思えば恥ずかしいことだらけです。

それに今のアパートに出会ったのも

営業さんがすごく誠実そうな方やから大丈夫やろう！

なんてことで決めていました。

今思えば非常に危ないです。

たまたま選んだのが、良い立地に競争力のある物件を建て、確かな客付・管理をしてくれている会社さんでしたので今もこうやってのほほんとやっています。

しかし購入後に先輩方のお話や研修なんかのお話を聞くと、良い管理会社・良くない会社の名前なんかも聞くわけです。

今の管理会社さんは良い会社に入るわけで、購入前に悩んだある会社は良くない会社（あくまで主観）に部類していました。

それを買ってしまっていたらと思うと…

ぞっとしますね。

じゃあ、いまだったらどのような考えで購入するか？

あくまでジモーラモの主観ですので、超超参考程度にしてください。

まずは同じような立地・間取りの、＋築５年～１０年程度の物件の家賃を調べます。

＋５～１０年後のうちの物件の家賃を想像するのです。

理由は不動産を売るときに家賃（＝利回り）が下がって、いくら物件購入額が下がったとしても売れなくなるんじゃ？と思うから。

また非常に気になるのが短期・長期譲渡税の違いです。

ちょっと前のように高値で売れる時期ですと良いかもしれませんが、ビビりなぼくからするとやはり５年経ってから売るかどうかを考えたいです。

となると、今現在の家賃設定が築５年程度の家賃でもきちんと利回りがよいか（購入金額が妥当か）を調べますね。

あとは設備。

立地などはぼくの力では変えられません。

立地以外で競争力のある物件にするには、設備や間取りがその地域のニーズに合った物であるかが重要だと思います。

学生の街にファミリー物件をもっても決まりにくそうじゃないですか？

現に、実際ジモーラモが住んでいる（賃貸マンション）のはファミリー層が多く住む住宅街ですので、そこにある単身者用物件よりも見た目の空室率は少ないように感じます。

幸い、その地域で部屋を探す方がどのような設備を必要としているか分かるサイトもありますので、それを参考にぼくが購入した物件に設備を付け足すなどの対策が可能となるんじゃないでしょうか？

あと、単純に家賃を下げるという対策はあまり考えていません。

その分入居が決まりそうな感じがしますが、利回りも下がります。

家賃を下げると低所得者も入居が可能となりますので、家賃滞納や迷惑行為などのリスクも増えるのではないかと思うからです。

だったら、多少金額はかかっても設備・間取りを、地域の今のニーズに合った

ものに変更し、現在の家賃を維持することが良いんじゃないかな？と思っています。

まだ、そこまでしなくてもサンカク・ハタザオは家賃の維持はできているので助かっています。

勝負は築５年になる前にどれだけ対策をうてるかどうか、ですが。

サンカク・ハタザオはすごく気に入っている物件ですが、ずっと持ち続けるということは決めていません。

いずれ設備投資なども考えますが、売却が手のこり的に良ければそうします。

かわいい我が子のようですが、経営（←えらそう）的に見ると少しドライに見ていかないといけないと思っています。