セミナーに参加してきました。
こんにちは、ジモーラモです。
先日、不動産投資に関するセミナーを午前・午後で2つの会場にて参加してきました。
1つは今の職種に関係した不動産投資にやり方についてです。
現在、ジモーラモは介護業界に身を置いています。
特に不動産投資をはじめたあとに、この業界に対して感じることがあります。
それはまるで大企業の下請け会社のような気持ちです。
現在の介護業界は3年に1回、介護に対する報酬が見直されます。
同じ介護をおこなったとしても、3年後には介護に対する金額が変わってしまうのです。
例えばお風呂入れが1回1000円だったのが、900円になったり1200円になったりするわけです。
報酬の改定には国が目指すべき姿に適した業態が手厚い報酬になったりするのですが、もちろん右肩上がりではありません。
実際にジモーラモが勤務している介護事業所でも、報酬が1番良い頃と比べて約1割下がっています。
毎回3年に1回そんなどきどき報酬改定クイズがあるわけですので、うかつに事業を拡大したり人件費などを上げるわけにはいきません。
まさに生かさず殺さずといったところでしょうか。
そんななか、介護報酬に頼らない方法はないものかとずっと探していました。
その答えの1つが不動産投資だったのですが、今回受けたセミナーは不動産投資と高齢者介護を結びつけるといった内容のものでした。
もう衝撃です。
目の前が開けたようでした。
詳細は割愛しますが、僕もこのような道で生きていきたいと考えています。
目指すべきはこの道だ！です。
もうひとつのセミナーは空室対策。
ありきたりなセミナーに感じるかもしれませんが、講師の方は築古ファミリー物件をほぼ満室で経営されている方です。
ここまで聞いても
｢そんなのどこにでもいるじゃないか｣
と思われるかもしれませんが、この講師の入居者さんに対する熱い思いが伝わるセミナーでした。
1番心に残った言葉は
不動産投資は人生〇〇業です！
です。
○○が気になる方、今度一緒にセミナーに参加しましょう（笑）
今回の2つのセミナーは僕の不動産投資人生における、1番の衝撃となるものでした。
みなさんもばしっとハマるセミナーに出会えるといいですね！
保険の見直し
こんにちは、ジモーラモです。
サンカクの火災保険の期限がもうすぐということで、保険の見直しをはかっているところです。
もともとの火災保険に対して特段の不満はなかったのですが、加入した当初は深く考えずにいましたので、今回は他の保険会社のお話も聞きたいなと思ったしだいです。
今回お話を聞いた保険会社で現在のものと違うのは、機械的電気的・施設賠償責任それぞれの特約がついていることです。
機械的電気的というのは簡単にいうと電気の漏電などで入居者に被害が出ること、太陽光発電がある物件では必須！と説明書きがなされていました。
「必須！」ってなってるのになぜ今回の保険では加入してなかったのか、とかんがえましたが太陽光発電を設置したのはサンカクが稼働してしばらくたってからのことです。
そうだった！納得！
と思ったと同時に今なんかあったらどうしよう…という不安もよぎっています(笑)
施設賠償責任は手すりが壊れて入居者が転んだり、その他施設のもので損害を与えたときにそなえる補償ということです。
FPの試験勉強の時には入居者ではなく、たとえば施設のものが通行人など第三者に損害を与えた場合の保険とならったような気がしましたが…
まだ今回いただいた資料を斜め読みしかしていない段階なので、もう少し調べてわかったら次の記事でまとめこうと思っています。
来年はサンカクと出会って五年たつんですね…
購入してから物件は増えていないけど、サンカクはもちろん今の管理会社さんお陰で、なんとか投資生活もうまくいっているなという気がしています。
これからもガンガン稼いでくれよ！！！
利回りとは？ ～その数字にだまされるな！？実際にあった体験談～
こんにちは、ジモーラモです。
不動産投資をするうえでこの物件がよいのか悪いのか、その判断基準となる１つが利回りです。
利回りには大きく表面・実質利回りの2つがあり、不動産投資サイトに載っているほとんどは表面利回りです。
｢おっ、このアパート利回りが15％もある！ヒャッハーーーー！！｣
と安易に飛びついては危険です。
今回は表面利回りと実質利回りの違いについて、そして｢そもそも載っている利回りに計算があっているのか？｣といったことを体験談もまじえてお話ししたいと思います。
利回りとはなんぞや？ ～①表面利回り～
簡単に説明すると、不動産投資における利回りとは｢全ての部屋が1年間満室で稼働した時の金額 ÷ 不動産を購入したときの金額｣で出た数字をさします。
例えば…不動産の購入金額が1,000万円、1年間の満室賃料が100万円の場合の利回りは…
100万円 ÷ 1,000万円 ＝ 10％
となりますね。
この｢10％｣を表面利回り（＝グロス利回り）といいます。
不動産投資サイトに載っている利回りのほとんどはこの表面利回りです。
利回りとはなんぞや ～②実質利回り～
これに対して実質利回りとはなんでしょう？
先に例に挙げた1,000万円の物件は、そのまま1,000万円では購入できません。
購入するには様々な諸費用（登録免許税、司法書士代、印紙代…など）を支払う必要があります。
それらを全て含めた金額が、実際の購入金額になりますね。
おおよそ物件価格の10％ほどかかるといわれていますから、ここでは100万円の諸費用がかかったとしましょう。
購入してからも払うものがあります。
管理会社に払う管理料、共用部の水道光熱費、年に4回の固定資産税など…
意外にこまごまとしたお金が飛んでいきます。
私が持っている物件では毎月約6％のランニングコストがかかり、3ヶ月分の家賃に相当する固定資産税が懐から消えていきます。
計算しやすくして、ここでは毎月1万円（年間12万円）のランニングコストがかかるとしましょう。
以上のことから実際の利回り（実質利回り）は…
（100万円 － 12万円） ÷ （1,000 ＋ 100万） ＝ 8％
2％も下がってしまいました！
｢たった2％じゃないか…｣
と思った方、よく考えてみてください。
今回の例でいうと、年間で20万円も収入が下がります。
1ヶ月のお給料よりちょっと少ない程度でしょうか？
実質利回りを計算し、しっかりとしたシミュレーションが大事ですね！
実質利回りを計算しても落とし穴はまだある！
購入を考えている物件の実質利回りを計算し
｢よし、いける！｣
とはならないでください。
その理由は｢そもそもこの家賃設定は相場とあっているのか？｣ということです。
相場とかけ離れていたら、せっかく計算した実質利回りも意味がなくなります。
ここでジモーラモの体験談を１つ。
ある不動産会社の営業の方から、ジモーラモの自宅近くに中古RCマンションが売りに出たという情報をいただきました。
当時の表面利回りが10％。
何も考えずにこの数字だけ見ると、よさげな物件に感じました。
マイソク（物件の規模などの概要を書いた用紙）とレントロール（各部屋の家賃と入居期間を書いた用紙）をいただき、ひとまず検討しますと伝え近辺の相場家賃を調べました。
結果、現在入居されている方の半分以上が、相場より2万円ほど高い家賃を払っていることが分かりました。
その原因は入居時期でした。
高い家賃を払っている部屋のほとんどが、新築時より入居されている方たちばかり。
つまり、この方たちが退去すると1部屋2万円ほど家賃を下げて募集しなければならないことになります。
結果はいわずもがな、満室時賃料は下がり利回りも下がってしまいます。
このことを営業の方に質問しました。
ジモーラモ（以下：ジ）
｢今高い家賃の部屋の方が退去されると、募集家賃は結構下がるんじゃないですか？｣
営業（以下：営）
｢しかし、この物件は駅からも近く設備もニーズに合ったリフォームをしていますので、すぐに決まる物件ですよ！｣
ジ
｢確かにニーズに合った物件と思いますが、近隣の同じような物件でもここまでの家賃で募集かけてなさそうなのですが…｣
栄
｢価値のある物件には、入居者様もそれ相応の家賃を払っていただけますよ！｣
ジ
｢う～ん、募集サイトではこの家賃設定のところはないんですよね…｣
栄
｢わかりました！それでは私の方で近隣の家賃設定など情報をお調べしますね！｣
…その後報告の連絡はなく、2ヶ月後くらいには売り物件から消えていました。
私のような資金力のない人が購入されてなければいいなと思いました。
これから不動産投資を考えている方はぜひこのようなことにも気をつけてくださいね！
所有権と借地権と借家件の違い
こんにちは、ジモーラモです。
しばらく更新が出来ていませんでした。
２３日に遊びに行ったあと家族が次々とインフルエンザにかかってしまい、ブログどころじゃない日々でした(^_^;)
もう大丈夫です！
日頃、ネットなどで物件検索をしていると所有権や借地権などの言葉が出てきます。
借地権を調べていくと今度は借家権なんという言葉もでてきます。
なんとなく意味は解りそうですが、今日はその言葉の意味を載せていきたいと思います。
①所有権
法令の制限内において、その土地・建物を自由に使用できる権利です。
自分の家を建てたり、マンション・アパートなどを建てて収益を得たり、土地の処分ができます。
要は、何でも自分の思い通りにできるという権利ですね！
所有権は１人で所有していることもありますが、分譲マンションなどのように複数で所有している場合もあります。
②借地権
簡単にいえば、Ａさんの土地にＢさん名義の建物を建てることができる権利です。
借地料を払うことがあります。
さらに借地権を調べていく中でちょくちょく出てきた言葉が…
③借家権
Ａさんの所有する土地にＡさんが建てたマンション・アパート等の１室を借りる権利です。
所有権では固定資産税を払う必要がありますが、借地権では地主に借地料を払う代わりに固定資産税を払う必要はありません。
どちらの場合がよいのか、ねらっている物件と土地の固定資産税などを調べたうえで購入を検討する必要がありますね！
償却資産申告書なるものが届いた話の続き。
こんにちは、ジモーラモです。
先日、償却資産申告書というモノが役所から届いた、と言うお話をさせていただきました。
ネットで調べてもいまいち内容わからなかったので１年目の確定申告時にお世話になった税理士さんに連絡しました。
わからなかったのは記入方法ですよ！
償却資産の意味はわかります！
なんとなく…
で、結果的に今年はサンカクに関わる償却資産資産の増減はなかったので申告書のみ｢増減なし｣にチェックをいれて返送すれば良いとのことでした。
そして次の日勤務先の上司から、会社宛の償却資産申告書を見せられこんこんと説明をうけました。
｢お前には償却資産の意味はわからんだろうけど～｣
｢めんどくせーこと頼まれたわ｣
など忙しいアピール（？）をうけながら…
先輩、償却資産とはですね…と小一時間ほど説明したかったのですが、話の成り行きからポロッと不動産投資の話をしてしまいそうでしたので、ふんふん、へー、ほー、とハ行を連呼していました。
さらに家に帰ると、妻の職場では投資の話から不動産投資の話になったそうです。
職場の同僚のかたが
｢私の知り合いがやってるらしいけど、毎月ウハウハらしいわよ～｣
など話されていたみたいで妻は
｢意外に空室には苦労しますよ～。去年は良かったけど…｣
と返事しそうになったそうです。
ここも妻はふんふん、へー、ほーとハ行を連呼して聞いていたみたいです（笑）
償却資産、不動産投資の話をぼくの周りだけでなく、妻も同じような話をしているとは…！
やはり、みんな少し興味があるのかな？
ちなみに今回連絡をとった税理士さん。
１年目の確定申告の減価償却資産の項目で、太陽光発電に関する資産額を１桁少なく申告していました。
当時は
｢税理士さんの仕事だからもう大丈夫！｣
安堵していましたが、FP取得後なんとなく当時の確定申告書を見返していたら今回の件が発覚しました。
当然、人間のする仕事ですのでミスすることはあります。
そのときにミスをミスだと見抜ける知識を持っておくことが大切だと感じました。
自分の介護に必要なお金。
こんにちは、ジモーラモです。
先日のブログで人生３大出費の１つである教育費の概算を出しました。
子どもが全て公立の学校に通ったとしても１,３４５万円かかることがわかりました。
子どもが３歳から１８歳までの間、毎月７万円の貯金をしなくてはならない計算になります。
今日は老後資金の話です。
ご存知の通り日本人の平均寿命は延びてきています。
もし介護が必要になった場合、どの程度の資金が必要なのかわかってきたので載せていきます。
というのもジモーラモの祖母がこの度、介護保険施設であるグループホームに入所することになりました。
細かな話になると、グルーピホームとは認知症を発症した高齢者が集団で１つの家のような施設で、介助者から家事や洗濯など日常生活の援助を受けながら生活していく所です。
それから介護保険についても調べました。
以下、その結果です。
といっても、今回はグループホームではいくらかかるか？というお話です。
まず介護保険とは、介護が必要となった方が現在持っている能力に応じた日常生活が送れるよう給付されるサービスとされています（意味はだいぶ省略しています）。
基本的に要介護者（以下：利用者）がサービスを利用して、サービスを提供した事業所（以下：事業所）に支払うお金は１割です。
残り９割は国から事業所に支払われます。
そして、介護が必要な状態に応じて、軽度な方から
要支援１ 要支援２
要介護１ 要介護２ … 要介護５
と７つに分類されます。
同じ事業所で同じサービスを受けても、要介護１と要介護５の方では支払う費用が違います。
当然、要介護５の方が多くなります。
では今回ジモーラモの祖母が入所したグループホームではいくらかかるのか？
まず祖母の介護度は３です。
グループホームでは１日施設で過ごすと約９,０００円かかるとのこと。
つまり１ヶ月で約２７０,０００円の１割ですので２７,０００円。
その他様々な項目がありますが、名称はそれぞれの施設で違うかもしれません。
家賃 ：６畳ほどの個人の居室代４０,０００円
管理費：洗剤や歯磨き粉など、入居者全員が使う日常生活用品３０,０００円
食費 ：１日３食で１,０００円（３１日では３１,０００円）
電気代：使用した居室分のみ２,０００円（月によって変動があるとのこと）
医療費：月に２回の外部からの往診６,０００円（往診が増えればさらに支払う）
薬代 ：３,０００円（祖母は少ない方？）
つまり、１ヶ月入所したら毎月支払う金額は…
約１４０,０００円。
家（祖母は持ち家）にいれば家賃はかかりませんが、自宅にいても食材だって日用生活品だって買いますし、水道光熱費だってかかります。
さらに祖母は入所する前からデイサービスという介護サービスを利用していましたからその費用もあります。
病院にも通っていました。
そのすべてを施設の方にお任せ（丸投げという意味ではありません）できるのであれば決して高くはないかな？という印象です。
役所から届く書類に緊張する症候群発症。
こんにちは、ジモーラモです。
役所から
償却資産申告書在中
とかかれた茶封筒が届きました。
ちょっと見覚えがあったのですが、それはちょうど同じ日に職場宛にも同じ茶封筒が届いたことと、今年か去年かサンカクの外構工事分と太陽光発電分の申告をしたときと同じような中身のもがあったからです。
前回申告したとき、税理士さんや役所の方に問い合わせたところ
外構工事と太陽光発電の分が今の固定資産税に反映されていないから
ということでした。
していなければ、
脱税
という言葉が浮かびましたのであわてて申告したのを思い出しました。
とりあえず聞きながら記入しようと思い役所に行きましたが、そのとき職員さんの対応が
｢う～ん、とりあえず書いておいてください。｣
｢多分そうですね。｣
といったモノでしたので拍子抜けしました。
納税に関することになると、ものすごい厳しい感じがしていましたので(笑)
で、今回。
手引きを読んでも良く分からないところがあります。
・前年度までに申告した場合は、資産の増加・減少を申告すること。
→これに関しては今年全く動きがありませんでしたので該当なし。
・償却資産に増減がない場合でも必ず申告をしてください。
→御意。ということは白紙でも良いのか？しかし…
・申告用紙の中に｢全資産用｣と言う項目の用紙がある
→やっぱりこれまで取得した償却資産を書かなきゃだめなのか？
そしてそもそも
・なんでサンカクの所有者のぼくだけにこの書類が来て、ハタザオ所有の妻には来ないのか？
最後が１番謎です。
手引きをよく読みたいのですが、子どもたちが興味津々で用紙を奪い取ろうとするので全然集中できない。
寝かしつけが終わった後に…と思っていたところ、次男が発熱し夜泣きが爆贈。
今のところ、寝不足で読んでいるどころじゃありません。
近々、関係資料を持ってまた役所に乗り込もうかな…
しかし次男の容態が回復しないことには、保育園に行けない＝仕事が休みの日は子守となり身動きが取れません。
こういうのはさっさと解決した性分ですので悶々としています。
FPを取得したものの、こういう実務的なことはやはり専門の方のお力を借りないと、今のぼくの実力ではなかなか解決できませんな…
まぁ、ちんぷんかんぷんで｢お任せします！｣ではなく、専門の方が言われていることがなんとなくでも理解できるようになり、質問や会話ができているだけでも今は成長したかな…？
物件は増えていませんが…
また、解決したらブログにアップしたいと思います。
